„Wprost Ukraine” завітав на варшавську Прагу, щоб поговорити з Євгенією Кубовою – власницею компанії „Kubova Home” та експерткою з нерухомості в Польщі. Офіс Євгенії світлий та зелений. Цей темно-зелений колір у багатьох клієнтів асоціюється з компанією українки.
Компанія „Kubova Home” допомагає українцям купувати житло в Польщі та отримувати іпотеки. Паралельно Євгенія та її команда займається супроводом людей, пошуком та покупкою житла, отриманням всіх необхідних дозволів. Чоловік Євгенії має свою команду фахівців, які після купівлі квартири можуть зробити ремонт для клієнтів і підготувати її до заселення власників.
Хто така Євгенія Кубова?
Євгенії 29 років, вона народилась у маленькому містечку на Волоні. У 2014 році, після завершення університету та отримання диплому філолога іноземних мов, вирішила переїхати до Польщі разом зі своїм тодішнім хлопцем, а нині чоловіком.
Хоча Євгенія під час навчання в Україні встигла побачити світ, відвідавши 16 країн, вона вирішила переїхати у Варшаву.
Анастасія Олексієнко: Чому ви вирішили переїхати до Польщі?
Євгенія Кубова: З дитинства Польща була мені дуже близькою, мене навіть називали „маленьке полечення”. Мій батько все життя їздив до Польщі, а дідусь з бабусею народились на території Польщі, але після операції „Вісла”, під час Другої світової війни, їх переселили на територію України.
Я завжди вважала Польщу своєю другою домівкою. Від нашого містечка до Варшави відстань менша, чим до Києва, - сміється Євгенія.
Як розпочалась ваша історія у Варшаві?
Перший період для нас з чоловіком не був складним, ми їхали підготовленими, з заощадженнями. Одразу після приїзду, ми почали навчатись в університеті на факультеті „Бізнес-туризм”, що допомогло нам швидко адаптуватись в новій країні.
Вже в перші дні перебування я знайшла свою першу роботу за фахом і почала працювати викладачем англійської в мовній школі.
Чи добре ви володіли польською мовою, коли приїхали у Польщу?
Я чула польську в дитинстві, розуміла і могла сказати прості речення та слова, але це не був потрібний для життя рівень. Мій чоловік ніколи раніше не чув польської, тому йому довелося вчити її з нуля. У нас були обов'язкові курси польської мови в університеті.
Що допомагало не здаватись у новому місці?
Допомогло те, що ми були разом і підтримували один одного. Коли хтось із нас здавався – інший підтримував його моральний дух.
Коли та чому ви вирішили змінити професію?
Рішення про зміну професії я прийняла, пропрацювавши в школі півроку. Важко було працювати з дітьми, це нелегка робота.
Коли з'явилася мрія працювати з нерухомістю? Як ви реалізували її в Польщі?
Мрія поєднати своє життя з нерухомістю виникла під час поїздки в Америку.
Одного дня я сказала чоловіку, що хочу відправити своє резюме на посаду консультанта по нерухомості, що він з радістю підтримав. Я надіслала резюме і незабаром отримала позитивні відповіді. Дві компанії запропонували мені роботу. Це був початок моєї історії.
Як виникла ідея власного бізнесу?
Почати власний бізнес я мріяла також з дитинства. Прикладом для мене був мій батько, який все життя займається бізнесом. Він ніколи не працював на когось, а завжди пробував придумувати щось своє – це дуже мені імпонувало і я мріяла бути схожим на нього.
Мій чоловік мав бізнес в Україні, тому у Польщі також не хотів працювати на когось. Від першого дня у Варшаві ми були в пошуках власної ідеї для бізнесу.
Хтось допоміг вам знайти ідею?
В моєму агентстві працювала жінка, котра надихнула мене. Вона працювала разом зі мною агентом з нерухомості, але в позаробочий час займалася власним бізнесом, здаючи квартири подобово. Я поділилася цією інформацією з чоловіком, і він запропонував почати з нею працювати. Це був фактично наш початок.
Вона нас багато чому навчила, давала поради. Ми працювали з нею близько місяця, а потім почали самостійно шукати квартири і здавати їх в оренду.
Як дальше розвивалась ваша кар’єра?
Пізніше мені запропонували роботу в іншому агентстві. Керівниця цієї фірми і допомогла нам.
Одного дня директорка фірми подзвонила до мене із словами: „Eugenia, mam zaj****** dom dla Ciebie” (Євгеніє, маю класний будинок для тебе - red.). Вона запропонувала зробити з будинку хостел і також здавати його в оренду подобово.
Будинок нам дуже сподобався, він знаходився у вигідному місці, тому ми одразу ж підписали договір оренди. Разом з тим, виникли незначні проблеми з міською адміністрацією.
Проблема полягала в тому, що будинок зареєструвати на подобову здачу – не можна. Будинки мають інші правила протипожежної безпеки, тому здавати цей будинок клієнтам можна було лише на місячний термін. Так цей будинок став домівкою для людей на довший період часу.
Нам сподобалося працювати з хостелом більше, ніж орендувати квартири подобово. Незабаром ми взяли ще один будинок і теж зробили з нього хостел.
Чи здаєте ви зараз хостели в оренду?
Ні, наразі наша компанія вже займається іншою діяльністю.
З чого починалася історія компанії?
Наша діяльність почалась випадково. Займаючись хостелами, ми купили свою першу квартиру у Варшаві, на Бялоленці. Пізніше нам вдалося отримати іпотеку на другу квартиру.
І після цього до нас почали звертатися наші друзі з проханням проконсультувати щодо купівлі нерухомості в Польщі. Ми допомогли кільком нашим друзям. Я поча kf ділитися цим у своєму блозі в Instagram. Спочатку я розповідала людям про себе і свого чоловіка, про те, що ми купили дві квартири в Польщі, як у нас все склалося і таке інше. Після цього до мене почали писати інші люди з проханням допомогти з покупкою.
Я розповідала про все це в акаунтах в Інстаграмі, потім встановила ціну за консультацію, але люди продовжували писати і просити про допомогу.
На той час був великий інтерес до отримання кредитів на житло в Польщі. І ми почали допомагати іноземцям отримувати іпотеки.
Чи маєте ви ліцензію на допомогу в отриманні іпотеки?
Ліцензію ми отримали рік тому.
Як ви отримали ліцензію кредитного консультанта?
Отримати ліцензію на надання допомоги в отриманні іпотечних кредитів можна двома способами. Перший – це персональна ліцензія, яку необхідно отримати в міністерстві після складання іспиту. У разі успішного складання іспиту Міністерство видає ліцензію кредитного консультанта.
Другий варіант – приєднатися до брокерської компанії, яка вже має ліцензію кредитного консультанта, ця компанія проводить навчання та іспити, а потім передає свою ліцензію та дозволи на роботу банкам.
Звичайно, фірмі потрібно платити відсоток за кожну отриману іпотеку, але все ж вони надають допомогу протягом всього шляху, до них можна звернутись у любий час з своєю проблемою і вони обов'язково допоможуть. Тому другий варіант був простішим – ми ним скористались.
Раніше у розмові ви згадали про те, що ділились своєю історією в соціальних мережах. Чи вважаєте ви, що особистий бренд – це важливо?
Особистий бренд продає більше. Світ змінився і тепер люди купують у людей, а не через те, що це якась новинка.
Люди люблять знати історію компанії, хто її створив, знати щось про власників компанії. Через те, що люди чули про мене, можуть написати мені особисто в повідомлення – вони довіряють компанії більше.
Як ви почали вести свій блог?
Перша моя спроба ввести блог була після того, як я завагітніла. Я розповідала про цікаві новини Варшави, про розвиток дитини і подібні нецікаві речі. Тоді блог не розвивався, це не було цікаво людям, зараз я би теж на такий блог не підписалась.
Тоді я жила нерухомістю, могла говорити про неї постійно, але не думала, що нерухомість може зацікавити інших людей.
Згодом, я відпустила це і почала розповідати про те, чим займаюсь і блог почав рости, люди підписувались і залишались. Тоді все і почалось.
Як ви продовжуєте розвивати свій особистий бренд?
Зараз ми додатково запустили блог на YouTube про нерухомість в Польщі. Для мене це щось нове, але дуже цікаве.
Чому саме YouTube?
Моя історія почалася після інтерв'ю з одним із відомих блогерів на YouTube, який на той час ще записував про Польщу. Ми говорили про нерухомість, і після публікації його відео до мене почало звертатися ще більше клієнтів.
Я зацікавилась цим питанням, провела опитування і зрозуміла, що люди сприймають YouTube, як більш серйозну платформу. А інформація про нерухомість там цінується більше.
Це ще одна платформа, яка допоможе нашій компанії розвиватись.
Як українцям купити житло в Польщі? Поради експертки
Хто може купити житло в Польщі?
Купити можуть всі, але не все.
Якщо мова йде про купівлю за готівку, тоді іноземець то іноземець може придбати частину будинку або квартири (samodzielny lokal mieszkalny), з паркомісцем або гаражем, без дозволу. Якщо ж об'єкт буде записаний в правовому праві по іншому – іноземець потребуватиме дозволу. Слід подбати про те, щоб до житла не прилягали додаткові об'єкти, такі як дорога або асфальт.
Якщо іноземець хотітиме купити будинок, то такі об'єкти в обов'язковому порядку, також не продаються без дозволу.
„Дозвіл на купівлю житла - відповідно до чинної версії Закону про придбання нерухомості іноземцями від 24 березня 1920 року (зі змінами та доповненнями) обов’язок отримання дозволу на покупку нерухомості стосується іноземців, які планують придбати будинок або земельну ділянку всередині країни (наприклад, для покупки квартири отримання дозволу не потрібно), або будь-яку нерухомість в прикордонній території”.
Які документи потрібні українцям для покупки житла в Польщі?
Якщо українець хотітиме купити квартиру, без додаткових об'єктів, за готівку, то достатньо лише паспорта або довіреності на купівлю житла іншою людиною. Якщо будуть додаткові об'єкти або іноземець купуватиме земельну ділянку, тоді прийдеться отримувати дозвіл на покупку, а для цього вже потрібно буде відповідати ряду вимог, серед яких:
- доказ свого зв’язку з Польщею (наприклад, Карта Поляка, документи, що підтверджують зміну громадянства, постійного місця проживання або ПМЖ, ведення бізнесу в Польщі і т.д.)
- в разі придбання нерухомості на юридичну особу – підтвердження реєстрації компанії, а також того, що компанія проводить реальну діяльність (підтвердження оборотів);
- законність походження коштів на покупку нерухомості (наприклад, податкові декларації).
Які існують можливості придбання житла?
Варіантів купити житло українцю в Польщі тільки два: власні кошти або кредит.
Що таке іпотека в Польщі?
Іпотечні кредити є надзвичайно популярними продуктами, які дозволяють фінансувати, серед іншого, купівлю власної квартири, іншої нерухомості.
Які документи потрібно українцям, щоб отримати іпотеку?
Іпотечні кредити видаються іноземцям, але я не можу дати перелік всіх необхідних документів, тому що кожен банк, який видає іпотеку, має свої правила. Але загальні характеристики ми можемо описати.
Для того, щоб українець міг отримати іпотеку в Польщі потрібно мати карту тимчасового побиту (найкраще, щоб вона була дійсна ще протягом наступного року). Наступний важливий елемент – офіційне працевлаштування або ведення бізнесу у Польщі, без однієї з цих умов отримати іпотеку неможливо.
Якщо іноземець працює на роботі, тоді потрібно мати умову злеценя або умову о праце. Якщо говорити про ведення бізнесу, то підійде навіть ведення індивідуальної форми підприємництва (ФОП).
Важливо пам'ятати, що більшість банків не дають повну суму на купівлю квартири, лише 80-90%, тому все одно потрібно мати заощадження.
Від двох місяців діє програма, яка дозволяє отримати повну суму кредиту, але за час її існування таких кредитів не було видано і фактично там набагато вищі вимоги, тому ми чекаємо конкретної інформації від банків.
Якщо українець планує купувати житло в іпотеку, про що варто подбати в першу чергу?
Про легальне проживання та працевлаштування, а також офіційні доходи, які зможуть підтвердити кредитоспроможність банкам.
Чи можуть декілька осіб подати заявку на один кредит?
Для отримання іпотечного кредиту можна об'єднати доходи двох осіб. Це не обов'язково має бути подружня пара, це можуть бути сестри, або діти і батьки.
Який дохід повинен мати українець, щоб отримати іпотеку?
Чіткої суми немає, щомісяця змінюються ставки, державний курс, тому потрібно проводити індивідуальний аналіз.
За останніми розрахунками, якщо один із заявників отримає на руки 6 тис. злотих, а інший 3400 чистими, то разом вони могли б отримати іпотеку на суму 525 тис. злотих (приклади наведено станом на 20.09.2022 р. - ред.).
Яке житло краще купувати: нове житло від забудовника чи вторинного ринку?
Тут немає чіткої відповіді, все залежить від бажання людей. Дехто хоче нове житло, тому що хоче бути першим, облаштувати його самостійно і переїхати в нове житло.
Але насправді вторинний ринок нічим не гірший. На вторинному ринку є хороші квартири в новобудовах, яким немає і двох років. Вторинний ринок - це швидкий спосіб купити і заселитися в квартиру з усіма зручностями.
Що доцільніше купувати зараз?
Ціна на первинному та вторинному ринку грає свою роль, адже вторинний ринок в сьогоднішніх реаліях більш популярний, тому ціни на нього значно зросли.
Первинний ринок зараз дешевший, але це для людей, які готові чекати, але не варто забувати про те, що прийдеться після закінчення будівництва робити ремонт, а ціни на будматеріали – не низькі.
Клієнти „Kubova Home” купують частіше за готівку чи з іпотекою?
Зараз отримати іпотеку стало важче, тому більшість купує за готівку.
Що варто перевіряти в квартирі або у забудовника перед покупкою?
Найважливіше при покупці нерухомості на первинному ринку перевірити хто являється власником, чи немає виконавчих служб на будівництві, чи згідно термінів все будується.
Вторинний ринок: хто являється власником, чи не потрібен дозвіл на купівлю, з ким підписується договір, варто декілька раз прочитати договір і перевірити деталі. У договорі варто конкретно прописати, що у квартирі повинно залишитись після купівлі.
Чи вигідно зараз купувати нерухомість?
Немає точної відповіді. Ціни виросли, але люди купують. Чекати поки ціни впадуть – не варто. Так всі чекали під час пандемії, але вони тільки виросли на 30%.
Чи варто інвестувати в будівництво?
З інвестуванням в забудовників я б радила зачекати, тому що зараз багато забудовників нових об'єктів не починають. Вони закінчують роботи на старих об'єктах, багато хто почав затримувати здачу об'єктів через кризу, брак робочої сили і матеріалів, тому в довгостроковій перспективі я б не рекомендував інвестувати в будівництво.
Які у вас плани на майбутнє? Чи плануєте розширювати компанію?
З глобальної точки зору, ми б дуже хотіли створити велику команду професіоналів, знайти чудових агентів з нерухомості та побудувати сильну команду у Варшаві. Потім ми хотіли б відкрити філії нашої компанії в інших містах. У планах на найближчий час – переїзд до іншого офісу, більшого та комфортнішого, оскільки нинішній не вміщує всіх співробітників компанії.
