„Wprost Ukraina” odwiedziło warszawską Pragę, by porozmawiać z Eugenią Kubovą, właścicielką „Kubova Home” i ekspertką od nieruchomości w Polsce. Biuro Eugenii jest jasne i zielone. Ten ciemnozielony kolor – kojarzy się klientom z jej firmą.
„Kubova Home” pomaga Ukraińcom w zakupie mieszkań w Polsce i uzyskaniu kredytów hipotecznych. Jednocześnie Eugenia i jej zespół zajmują się wspieraniem ludzi, poszukiwaniem i kupowaniem mieszkań, uzyskiwaniem wszystkich niezbędnych pozwoleń. Mąż Eugenii ma z kolei własny zespół specjalistów, którzy po zakupie mieszkania mogą dla klientów dokonać napraw i przygotować je do wprowadzenia się właścicieli.
Kim jest Eugenia Kubova?
Eugenia ma 29 lat, urodziła się w małej miejscowości na Wołyniu. W 2014 roku, po ukończeniu studiów i uzyskaniu dyplomu z języków obcych, postanowiła przeprowadzić się do Polski wraz ze swoim ówczesnym chłopakiem, obecnie mężem.
Choć Eugenia podczas studiów w Ukrainie zdążyła zobaczyć świat, odwiedzając 16 krajów, zdecydowała się na przeprowadzkę do Warszawy.
Anastazja Oleksijenko: Dlaczego zdecydowałaś się na przeprowadzkę do Polski?
Eugenia Kubova: Polska od dzieciństwa była mi bardzo bliska. Mój ojciec całe życie jeździł do Polski, a moi dziadkowie urodzili się w Polsce, ale po akcji „Wisła”, w czasie II wojny światowej, zostali przesiedleni na teren Ukrainy.
Zawsze uważałam Polskę za swój drugi dom. Odległość z naszego miasta do Warszawy jest mniejsza niż do Kijowa – śmieje się Eugenia.
Jak zaczęła się twoja historia w Warszawie?
Pierwszy okres dla mnie i męża nie był trudny, byliśmy przygotowani, z oszczędnościami. Zaraz po przyjeździe rozpoczęliśmy studia na uniwersytecie na kierunku turystyka biznesowa, co pomogło nam w szybkiej adaptacji w nowym kraju.
I już w pierwszych dniach pobytu znalazłam pierwszą pracę w swojej specjalności i zaczęłam pracować jako nauczycielka angielskiego w szkole językowej.
Czy po przyjeździe znaliście dobrze język polski?
Rozumiałam i potrafiłam powiedzieć kilka słów, ale zdecydowanie nie był to odpowiedni poziom. Mój mąż nigdy wcześniej nie słyszał języka polskiego, więc musiał się go nauczyć od podstaw. Na uczelni mieliśmy obowiązkowe kursy języka polskiego i bardzo nam się one wtedy przydały.
Co pomogło wam nie poddać się?
Pomogło to, że byliśmy razem i wspieraliśmy się nawzajem. Gdy jedno z nas się poddawało, drugie je wspierało.
Kiedy i dlaczego zdecydowałaś się na zmianę zawodu?
Decyzję o zmianie zawodu podjęłam po pół roku pracy w szkole. Ciężko było pracować z dziećmi, to nie jest łatwa praca.
Kiedy pojawiło się marzenie o pracy z nieruchomościami i jak je realizowałaś w Polsce?
Marzenie o połączeniu mojego życia z nieruchomościami pojawiło się podczas wyjazdu do Ameryki.
Pewnego dnia powiedziałam mężowi, że chcę wysłać CV na stanowisko doradcy ds. nieruchomości, co on chętnie poparł. Wysłałem życiorys i wkrótce otrzymałem pozytywne odpowiedzi. Dwie firmy zaproponowały mi pracę. To był początek mojej historii.
Jak wpadłaś na pomysł własnego biznesu?
Od dziecka marzyłam o założeniu własnej firmy. Przykładem dla mnie był mój ojciec, który całe życie zajmował się własną działalnością gospodarczą. Nigdy nie pracował dla kogoś innego, ale zawsze starał się wymyślić coś swojego – bardzo mi to imponowało i marzyłam, żeby być taka jak on.
Mój mąż miał firmę w Ukrainie, więc też nie chciał pracować u kogoś w Polsce. Od pierwszego dnia w Warszawie szukaliśmy własnego pomysłu na biznes.
Kto pomógł Ci znaleźć pomysł?
W mojej agencji była kobieta, która mnie zainspirowała. Pracowała ze mną jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, ale poza pracą prowadziła własny biznes, wynajmując mieszkania na dobę. Podzieliłam się tą informacją z mężem i on zaproponował, żeby zacząć z nią współpracować. To był właściwie nasz początek.
Wiele nas nauczyła, doradziła. Pracowaliśmy z nią przez około miesiąc, i po tym zaczęliśmy szukać mieszkań i wynajmować je na własną rękę.
Jak dalej rozwijała się twoja kariera?
Później dostałam propozycję pracy w innej agencji. Kierowniczka tej firmy pomogła nam zacząć rozwijać nasz biznes.
Pewnego dnia zadzwoniła do mnie ze słowami: „Eugenia, mam zaj***** dom dla”.... Zaproponowała, zrobić z domu hostel i też go wynajmować na dobę.
Dom bardzo nam się podobał, był w korzystnej lokalizacji, więc od razu podpisaliśmy umowę najmu. Były jednak drobne problemy w administracji miasta.
Problem polegał na tym, że dom nie może być zarejestrowany do codziennego wynajmu. Domy mają różne zasady bezpieczeństwa przeciwpożarowego, więc wynajmować ten dom klientom można było tylko na okres miesięczny. Tak więc ten dom stał się domem dla ludzi na dłuższy czas.
Bardziej podobała nam się współpraca z hostelem niż wynajmowanie mieszkań na dobę. Wkrótce wzięliśmy następny dom i również zrobiliśmy z niego hostel.
Czy wynajmujecie teraz hostele?
Nie, obecnie nasza firma zajmuje się już inną działalnością.
Jak zaczęła się historia firmy?
Nasza działalność rozpoczęła się niespecjalnie. Prowadząc hostele, kupiliśmy nasze pierwsze mieszkanie w Warszawie, na Białołęce. Później udało nam się uzyskać kredyt hipoteczny na drugie mieszkanie.
A po tym wszystkim zaczęli się z nami kontaktować nasi znajomi, prosząc nas o doradztwo w zakupie nieruchomości w Polsce. Pomogliśmy kilku naszym znajomym. Zaczęłam się tym dzielić na moim blogu na Instagramie. Na początku opowiadałam o sobie i mężu, że kupiliśmy dwa mieszkania w Polsce, jak nam się to udało i inne rzeczy. Po tym czasie zaczęły do mnie pisać inne osoby z prośbą o pomoc w zakupie.
Mówiłam o tym wszystkim w relacjach na Instagramie, później ustaliłam cenę za konsultacje, ale ludzie nadal pisali i prosili o pomoc.
W tym czasie w Polsce było duże zainteresowanie uzyskaniem kredytów hipotecznych. I zaczęliśmy pomagać obcokrajowcom w uzyskaniu kredytów hipotecznych w Polsce.
Czy posiadasz uprawnienia do pomocy w uzyskaniu kredytów hipotecznych?
Rok temu otrzymaliśmy licencję.
Jak zdobyłaś licencję doradcy kredytowego?
Istnieją dwa sposoby uzyskania licencji na pomoc w uzyskiwaniu kredytów hipotecznych. Pierwszą z nich jest licencja osobista, którą należy uzyskać w ministerstwie po zdaniu egzaminu. Jeśli pomyślnie zdasz egzamin, wówczas ministerstwo przyznaje Ci licencję doradcy kredytowego.
Drugą opcją jest dołączenie do firmy brokerskiej, która posiada już licencję doradcy kredytowego, firma ta zapewnia szkolenia, przeprowadza egzaminy, a następnie dzieli się swoją licencją i zezwoleniami na pracę z bankami.
Oczywiście firma musi zapłacić procent od każdego otrzymanego kredytu hipotecznego, ale mimo to zapewniają pomoc po drodze, w każdej chwili można się do nich zgłosić ze swoim problemem, a oni na pewno pomogą. Dlatego druga opcja była łatwiejsza – skorzystaliśmy z niej.
Wcześniej w rozmowie wspomniałaś, że dzieliłaś się swoją historią w mediach społecznościowych. Czy uważasz, że marka osobista jest ważna?
Marka osobista sprzedaje więcej. Świat się zmienił i teraz ludzie kupują od ludzi, a nie dlatego, że to jakaś nowość.
Ludzie lubią znać historię firmy, kto ją stworzył, wiedzieć coś o właścicielach firmy. Dzięki temu, że ludzie o mnie słyszeli, mogą napisać do mnie osobiście w wiadomości – bardziej ufają firmie.
Jak zaczęłaś prowadzić swojego bloga?
Moja pierwsza próba założenia bloga miała miejsce po zajściu w ciążę. Mówiłam o wiadomościach z Warszawy, o rozwoju dziecka i podobnych nieciekawych rzeczach. Blog się wtedy nie rozwijał, nie był ciekawy dla ludzi i teraz też bym się na takiego nie subskrybował.
W tamtym czasie żyłam nieruchomościami, mogłam o niech ciągle mówić, ale nie sądziłam, że nieruchomości mogą zainteresować innych ludzi.
Później odpuściłam to i zaczęłam opowiadać o tym, co robię, czyli o swojej działalności, o nieruchomościach i blog zaczął się rozrastać, ludzie subskrybowali i zostawali. Wtedy to wszystko się zaczęło.
Jak dalej rozwijasz swoją markę osobistą?
Teraz rozpoczęliśmy dodatkowo prowadzenie bloga na YouTube o nieruchomościach w Polsce. Jest to dla mnie coś nowego, ale bardzo interesującego.
Dlaczego YouTube?
Moja historia zaczęła się po wywiadzie z jednym ze znanych blogerów na YouTube, który wtedy jeszcze nagrywał o Polsce. Rozmawialiśmy o nieruchomościach, a po publikacji jego filmu zaczęło przychodzić do mnie jeszcze więcej klientów.
Zainteresowałam się tym zagadnieniem, przeprowadziłam badanie i zdałam sobie sprawę, że ludzie postrzegają YouTube jako poważniejszą platformę. A informacje o nieruchomościach są tam cenione jeszcze bardziej.
Jest to kolejna platforma, która pomoże naszej firmie w rozwoju.
Jak Ukraińcy mogą kupić mieszkania w Polsce? Porady ekspertki
Kto może kupić nieruchomość w Polsce?
Każdy może kupić, ale nie wszystko.
Jeśli mówimy o zakupie za gotówkę, to cudzoziemiec może kupić bez zezwolenia część domu lub mieszkania (samodzielny lokal mieszkalny), z miejscem parkingowym lub garażem. Jeśli obiekt jest inaczej zapisany w prawie, cudzoziemiec będzie potrzebował zezwolenia. Należy zwrócić uwagę, czy do mieszkania nie przylegają dodatkowe obiekty, takie jak droga czy asfalt.
Jeśli cudzoziemiec chce kupić dom, to takie obiekty również nie są sprzedawane bez zezwolenia.
„Pozwolenie na zakup domu – Zgodnie z aktualną wersją ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r. (z późniejszymi zmianami), obowiązek uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości dotyczy cudzoziemców, którzy planują zakup domu lub gruntu na terenie kraju (czyli np. na zakup mieszkania nie jest wymagane zezwolenie), lub jakiejkolwiek nieruchomości w strefie przygranicznej”.
Jakich dokumentó potrzebują Ukraińcy, aby kupić mieszkanie w Polsce?
Jeśli Ukrainiec chce kupić mieszkanie, bez dodatkowych przedmiotów, za gotówkę, to wystarczy tylko paszport lub pełnomocnictwo do zakupu mieszkania przez inną osobę. Jeśli będą dodatkowe obiekty lub będzie kupować dom, to trzeba będzie uzyskać pozwolenie na zakup, a do tego trzeba będzie spełnić szereg wymogów, m.in. okazać:
- dowód związku z Polską (np. Karta Polaka, kartę stałego zamieszkania lub pobytu stałego, prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce itp.)
- w przypadku zakupu nieruchomości dla osoby prawnej – potwierdzenie rejestracji firmy, a także faktu prowadzenia przez nią realnej działalności (potwierdzenie obrotów);
- legalność pochodzenia środków na zakup nieruchomości (np. deklaracje podatkowe).
Jakie są możliwości zakupu domu?
Dla Ukraińców są tylko dwie możliwości zakupu domu w Polsce: środki własne lub kredyt.
Czym jest kredyt hipoteczny w Polsce?
Kredyty hipoteczne to niezwykle popularne produkty, które pozwalają na sfinansowanie między innymi zakupu własnego mieszkania lub innej nieruchomości.
Jakich dokumentów potrzebują Ukraińcy, aby uzyskać kredyt hipoteczny?
Kredyty hipoteczne są wydawane obcokrajowcom, ale nie mogę podać listy wszystkich potrzebnych dokumentów, ponieważ każdy bank, który wydaje kredyt hipoteczny, ma swoje zasady. Ale ogólną charakterystykę możemy opisać.
Aby Ukrainiec mógł uzyskać w Polsce kredyt hipoteczny, musi mieć kartę czasowego pobytu (najlepiej, żeby była ważna przez najbliższy rok). Kolejnym ważnym elementem jest oficjalne zatrudnienie lub prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce. Bez jednego z tych warunków nie można uzyskać kredytu hipotecznego.
Jeśli cudzoziemiec pracuje, to trzeba mieć umowę zlecenie lub umowę o pracę. Jeśli mówimy o prowadzeniu firmy, to można prowadzić nawet jednoosobową działalność gospodarczą, aby uzyskać kredyt.
Trzeba pamiętać, że większość banków nie udziela całej kwoty na zakup mieszkania, a jedynie 80-90%, więc trzeba mieć jeszcze oszczędności.
Istnieje program, który pozwala na uzyskanie pełnej kwoty pożyczki od dwóch miesięcy, ale w czasie jego istnienia takie pożyczki nie były wydawane i w rzeczywistości są znacznie większe wymagania, więc czekamy na konkretne informacje z banków.
Jeśli Ukrainiec planuje zakup domu z kredytem hipotecznym, o co należy zadbać w pierwszej kolejności?
O legalnym pobyt i zatrudnienie, a także o oficjalne dochodach, które będą mogły potwierdzić bankom zdolność kredytową.
Czy o jedną pożyczkę może ubiegać się kilka osób?
Tak, oczywiście. Aby uzyskać kredyt hipoteczny, można połączyć dochody dwóch osób. Nie musi to być para małżeńska, mogą to być siostry, albo dzieci i rodzice.
Jakie dochody powinni mieć Ukraińcy, aby otrzymać kredyt hipoteczny?
Nie ma jednoznacznej kwoty, co miesiąc zmieniają się stawki, stopa państwowa, więc trzeba dokonać konkretnej analizy.
Według ostatniego wyliczenia jeden z wnioskodawców dostaje do ręki 6 tys. zł, a drugi 3400 netto, to razem mogliby uzyskać kredyt hipoteczny w wysokości 525 tys. zł (przykłady podano na dzień 20.09.2022 – red.).
Jakie mieszkania lepiej kupić: nowe od dewelopera czy z rynku wtórnego?
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, wszystko zależy od chęci ludzi. Niektórzy z nich chcą nowych mieszkań, bo chcą być pierwsi, sami je wyposażyć i wprowadzić się do nowego.
Ale tak naprawdę rynek wtórny nie jest gorszy. Na rynku wtórnym są dobre mieszkania z nowego budownictwa, które nie mają nawet dwóch lat. Rynek wtórny to szybki sposób na zakup i wprowadzenie się do mieszkania ze wszystkimi udogodnieniami.
Co bardziej opłaca się kupić teraz?
Cena na rynku pierwotnym i wtórnym odgrywa rolę, ponieważ rynek wtórny w dzisiejszych realiach jest bardziej popularny, więc ceny znacznie wzrosły.
Rynek pierwotny jest dla osób, które są skłonne czekać i teraz jest taniej, ale nie zapominajmy, że po zakończeniu budowy trzeba będzie zrobić remont, a ceny materiałów budowlanych nie są teraz niskie.
Klienci „Kubova Home” kupują teraz raczej za gotówkę czy z kredytem hipotecznym?
Kredyt hipoteczny ciężko teraz dostać, więc większość kupuje za gotówkę.
Co sprawdzić w mieszkaniu lub u dewelopera przed zakupem?
Najważniejsze przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym jest sprawdzenie: kto jest właścicielem, czy na budowie nie ma służb wykonawczych i czy wszystko jest budowane zgodnie z warunkami.
Na rynku wtórnym trzeba sprawdzić: kto jest właścicielem, z kim podpisana jest umowa. Sprawdź umowę i jasno określ w niej, co powinno pozostać w mieszkaniu po zakupie, czy cena mieszkania jest taka, na jaką się umówiliście, czy wymagane jest pozwolenie.
Czy opłaca się teraz kupować nieruchomości?
Nie ma dokładnej odpowiedzi. Ceny wzrosły, ale ludzie kupują. Czekanie na spadek cen nie jest opłacalne. Na to wszyscy czekali w czasie pandemii, ale wzrosły one tylko o 30%.
Czy warto inwestować w budowę?
Z inwestowaniem w deweloperów radziłbym poczekać, bo wielu deweloperów nie rozpoczyna teraz nowych projektów. Kończą prace na starych obiektach, wielu z powodu kryzysu zaczęło opóźnienia w oddawaniu budowy z powodu braku siły roboczej i materiałów, więc w dłuższej perspektywie nie polecam inwestowania w budownictwo.
Jakie są Pani plany na przyszłość? Czy planujecie rozbudowę firmy?
Z perspektywy globalnej bardzo chcemy stworzyć duży zespół profesjonalistów, znaleźć świetnych agentów nieruchomości i zbudować silny zespół w Warszawie. Następnie chcielibyśmy otworzyć oddziały naszej firmy w innych miastach. Jeśli chodzi o plany na teraz, to przenosimy się do innego biura, do większego i wygodniejszego, bo to obecne nie mieści wszystkich pracowników firmy.
